El aumento de episodios de lluvia torrencial vinculado al cambio climático ha puesto el riesgo de inundación en el centro del análisis de los activos inmobiliarios. Y es que sus efectos son ya visibles en tres frentes: el precio del seguro, la gestión del alquiler y el comportamiento en el momento de la reventa. En este artículo veremos cómo comprobar si un inmueble está en zona inundable, qué papel juegan el seguro y el Consorcio de Compensación de Seguros ante este riesgo y qué conviene analizar antes de invertir en un activo situado en una zona con esta exposición.
Mapas de zonas inundables y el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI)
El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) es la referencia oficial en España para consultar el riesgo de inundación de cualquier punto del territorio. Impulsado por el Ministerio para la Transición Ecológica, recoge la probabilidad estadística de que una crecida alcance determinado nivel en un plazo concreto de años. En este sentido, consultarlo antes de formalizar una operación inmobiliaria es la mejor manera de medir un factor invisible con un peso gigantesco en el valor del inmueble a largo plazo. ¿De qué manera? Lo vemos a continuación:
Cómo puede afectar el riesgo de inundación al seguro de un inmueble
La exposición de un inmueble al riesgo de inundación puede influir en las condiciones generales de la póliza del hogar o de daños, así como en el análisis de riesgo que realizan las entidades financieras a la hora de conceder una hipoteca.
Qué papel tiene el Consorcio de Compensación de Seguros ante una inundación extraordinaria
El Consorcio de Compensación de Seguros es la entidad pública española encargada de cubrir los llamados riesgos extraordinarios, entre los que se incluye la inundación extraordinaria fluvial, pluvial o costera. Esta cobertura se activa automáticamente siempre que el inmueble cuente con una póliza de daños o de hogar en vigor, ya que una parte de la prima que se paga a la aseguradora privada se destina precisamente a financiar este sistema.
Riesgo de inundación y alquiler: qué debería valorar el propietario
Quien quiera adquirir un activo en una zona inundable para alquilarlo necesita valorar tres elementos claves más allá del riesgo de siniestro. En primer lugar, la necesidad de contar con un buen seguro del hogar. La segunda, el impacto que tendrá dicho riesgo en la demanda de alquiler en la zona. Y, en tercer y último lugar, el estado de las instalaciones, sobre todo las relacionadas con la evacuación de aguas, la electricidad en plantas bajas y los materiales de acabado en zonas más expuestas a las inundaciones en caso de que se produzcan.
Cómo puede influir la inundabilidad en la reventa y valoración de un activo
El riesgo de inundabilidad afecta a las negociaciones de reventa. Al fin y al cabo, un comprador informado, cada vez más habituado a consultar herramientas como el SNCZI antes de cerrar una operación, tenderá a exigir un descuento sobre el precio o a descartar directamente aquellos inmuebles situados en zonas con un nivel de exposición elevado.
Ubicación, exposición al riesgo y medidas de adaptación del inmueble
No toda exposición al riesgo de inundación tiene el mismo impacto: la ubicación exacta dentro de la zona inundable, la frecuencia estadística de las crecidas en ese punto concreto y la existencia de medidas de adaptación, como sistemas de drenaje reforzados, elevación de instalaciones críticas o materiales resistentes a la humedad, marcan diferencias notables entre un activo y otro. Por eso es tan determinante el análisis profesional.
Qué comprobar antes de comprar o invertir en un inmueble situado en una zona inundable
Antes de formalizar la compra de un inmueble o terreno, conviene consultar el SNCZI para conocer el nivel de riesgo asociado a la parcela, revisar el histórico de episodios de inundación en la zona y comprobar si existen actuaciones municipales o de la confederación hidrográfica correspondiente previstas para mitigar ese riesgo. Ah, y también es recomendable verificar las condiciones de aseguramiento disponibles para ese inmueble en concreto.
Evaluar el riesgo de inundación como parte del análisis de un activo inmobiliario
El riesgo de inundación es ya un factor que condiciona el seguro, la gestión del alquiler y el valor de reventa de un activo. Incorporar su análisis desde el inicio, apoyándose en el SNCZI y en un estudio riguroso de las condiciones del activo, nos permite tomar decisiones de inversión sólidas y anticiparnos a un riesgo que, con el cambio climático, seguirá ganando relevancia. En Aliseda trabajamos de esta forma: si estás valorando invertir en un terreno o activo, consulta nuestra selección de suelos en venta y nuestra oferta de terrenos para analizar descubrir las mejores oportunidades.
