¿Qué es un solar urbano y qué debes saber antes de invertir?
Invertir en terrenos es una de las decisiones más inteligentes dentro del sector inmobiliario. Pero no todos los suelos son iguales ni ofrecen las mismas garantías.
En este artículo te contamos qué es un solar urbano, cómo distinguirlo de otros tipos de suelo, qué puedes construir en él y qué aspectos debes tener en cuenta para asegurar una inversión rentable.
¿Qué se considera legalmente un solar urbano?
Definición técnica y urbanística
Un solar urbano es una porción de terreno que, además de estar clasificada como suelo urbano, cumple los requisitos legales y urbanísticos necesarios para edificar de forma inmediata. Esto implica que tiene acceso rodado, suministro de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas y alineación con la vía pública.
Requisitos mínimos que debe cumplir
Según la normativa urbanística, un solar debe disponer de los servicios urbanos esenciales:
- Acceso pavimentado y conexión con la red viaria.
- Abastecimiento de agua.
- Evacuación de aguas residuales.
- Suministro eléctrico.
- En su caso, telecomunicaciones.
En algunas comunidades autónomas se requiere además que el terreno esté alineado con el planeamiento urbanístico aprobado.
Diferencias entre solar urbano, terreno y parcela
Aunque a veces se utilizan como sinónimos, no es lo mismo un solar, un terreno y una parcela:
- Terreno: término genérico que puede incluir suelos rústicos, urbanizables o urbanos.
- Parcela: porción de terreno delimitada en el catastro, pero no necesariamente edificable.
- Solar urbano: terreno urbanizado y listo para construir
Para ilustrarlo, un solar es a un terreno lo que un coche matriculado y con ITV al día es a un coche sin papeles ni seguro: el primero está listo para circular, el segundo no.
¿Qué se puede construir en un solar urbano?
Edificabilidad y limitaciones
Cada solar tiene una edificabilidad máxima, que determina cuántos metros cuadrados se pueden construir por cada metro cuadrado de terreno. Esta ratio varía según el planeamiento urbanístico y suele estar limitada por la normativa municipal.
Por ejemplo, en zonas residenciales puede permitirse 1 m² de edificación por cada m² de solar, mientras que en zonas industriales la ratio suele ser mayor.
Normativas municipales que debes consultar
Antes de comprar, debes acudir al Ayuntamiento correspondiente para consultar:
- El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
- La ficha urbanística del solar.
- El uso permitido (residencial, comercial, industrial, etc.).
- Las limitaciones en altura, retranqueos, ocupación máxima, etc.
Factores que afectan al valor de un solar urbano
Ubicación, servicios y desarrollo urbanístico
El precio de un solar no depende solo de su tamaño. Existen otros factores clave:
- Ubicación: los solares en zonas urbanas consolidadas o próximas a nuevos desarrollos tienen más valor.
- Servicios disponibles: accesos, transporte público, comercios, colegios.
- Planeamiento urbanístico futuro: si la zona va a mejorar en infraestructuras, el valor del solar puede aumentar considerablemente
¿Cómo saber si un solar es edificable con garantías?
La mejor manera de asegurarte de que un solar es edificable es:
- Consultar el catastro y registro de la propiedad.
- Solicitar un informe urbanístico en el Ayuntamiento.
- Solicitar una nota simple actualizada.
- Revisar el planeamiento vigente y la calificación del suelo.
También puedes contar con un arquitecto o técnico urbanista que te ayude a interpretar los documentos y valorar la viabilidad del proyecto.
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