En los últimos años, la nuda propiedad se ha convertido en un concepto cada vez más presente en el mercado inmobiliario español. Aunque no es una figura nueva, sí está ganando interés entre inversores que buscan alternativas estables y a largo plazo, así como entre propietarios —especialmente personas mayores— que necesitan liquidez sin abandonar su vivienda.
El crecimiento de esta modalidad se explica por varios factores: un contexto de tipos de interés cambiantes, el envejecimiento de la población, la presión sobre la vivienda en determinadas ciudades y la búsqueda de productos que combinen seguridad jurídica con rentabilidad razonable.
Aun así, sigue siendo un término que genera dudas. ¿Qué implica realmente comprar o vender la nuda propiedad de una vivienda? ¿En qué se diferencia del usufructo? ¿Y por qué puede ser una oportunidad interesante para ciertos perfiles de inversores?
Vamos a explicarlo de forma clara y con ejemplos.
Definición y concepto de la nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho de titularidad sobre un inmueble, pero sin el derecho de uso. Es decir, el nudo propietario es dueño de la vivienda, pero no puede vivir en ella ni explotarla mientras exista un usufructo asociado.
Esta separación de derechos permite que dos personas (o entidades) compartan el dominio de un mismo bien de forma perfectamente legal y regulada.
Diferencia entre nuda propiedad y usufructo
Aquí está la clave para entenderlo.
- Nuda propiedad: la titularidad. Ser dueño, aparecer en el registro, tener el dominio.
- Usufructo: el derecho a usar la vivienda o a obtener rentas de ella (alquilarla, por ejemplo).
Cuando un propietario vende la nuda propiedad, sigue conservando el usufructo, normalmente de por vida. El comprador adquiere la titularidad, pero deberá esperar a que el usufructo finalice para disponer del inmueble.
Cómo funciona el pleno dominio de un inmueble
El pleno dominio es simplemente la suma de ambos derechos: nuda propiedad + usufructo.
Cuando el usufructo termina, el nudo propietario recupera la totalidad del dominio de forma automática, sin necesidad de procesos adicionales.
Ejemplo práctico: venta con usufructo vitalicio
Un ejemplo típico:
Una persona mayor vende la nuda propiedad de su vivienda por un precio reducido respecto al valor de mercado. A cambio, conserva el usufructo vitalicio y puede seguir viviendo allí hasta el final de su vida.
El inversor compra más barato hoy, y recibirá la vivienda libre en el futuro.
Características y funcionamiento de la nuda propiedad
Separación de derechos: titularidad y uso
Lo que define a la nuda propiedad es la separación clara entre “ser dueño” y “poder usar”. Esta estructura aporta flexibilidad a ambas partes: el vendedor obtiene liquidez sin dejar su hogar, y el comprador accede a un activo con descuento.
Duración del usufructo: temporal o vitalicio
El usufructo puede ser de dos tipos:
- Vitalicio: dura toda la vida del usufructuario.
- Temporal: dura un número concreto de años.
El valor de la nuda propiedad depende de esta duración: cuanto más largo sea el usufructo, mayor será el descuento sobre el valor del inmueble.
Qué ocurre cuando finaliza el usufructo
Cuando termina -por fallecimiento o por cumplimiento del plazo-, el nudo propietario adquiere el pleno dominio. Desde ese momento puede vivir en la vivienda, venderla, alquilarla o rehabilitarla según sus necesidades.
Ventajas de invertir en nuda propiedad
La nuda propiedad se ha convertido en una opción llamativa para ciertos perfiles de inversores por varias razones. No es un producto especulativo, sino una inversión de ritmo lento pero estable.
Precio de compra inferior al valor de mercado
La ventaja más evidente: el comprador paga un precio menor porque no obtiene el uso inmediato. El descuento depende de la edad del usufructuario o de la duración pactada, pero puede ser significativo.
Este acceso a “precio reducido” convierte la nuda propiedad en una vía para invertir en ubicaciones donde el mercado es muy competitivo.
Potencial de revalorización a largo plazo
Muchos compradores lo entienden como una inversión a futuro. En ciudades donde la vivienda sigue siendo un activo sólido, la nuda propiedad permite entrar al mercado con una barrera de entrada más baja y, además, beneficiarse de la revalorización natural del inmueble.
Beneficios fiscales y seguridad jurídica
En España, tanto la nuda propiedad como el usufructo están regulados por el Código Civil y cuentan con seguridad jurídica plena.
A ello se suman ciertos incentivos fiscales según el caso (por ejemplo, en herencias o en ventas por parte de personas mayores).
Alternativa estable frente a otros productos financieros
Frente a productos volátiles, la nuda propiedad ofrece un comportamiento más previsible. No depende del corto plazo, sino de un horizonte temporal más tranquilo, que encaja con perfiles conservadores o patrimoniales.
Casos más comunes de nuda propiedad
Venta de vivienda por parte de personas mayores
Este es el caso más conocido. Propietarios que necesitan liquidez sin abandonar su vivienda optan por vender la nuda propiedad y conservar el usufructo vitalicio.
Herencias con usufructo para el cónyuge
En muchas herencias, el cónyuge superviviente recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad. Es una herramienta habitual para garantizar estabilidad familiar respetando la estructura patrimonial.
Inversiones patrimoniales a largo plazo
Fondos, patrimonialistas e incluso particulares están incorporando la nuda propiedad a su estrategia de diversificación: es estable, tiene un riesgo controlado y permite adquirir inmuebles en ubicaciones premium con un descuento notable.
Riesgos y aspectos a tener en cuenta
Limitaciones en el uso o explotación del bien
El nudo propietario no puede vivir ni alquilar la vivienda mientras dure el usufructo. Es una inversión puramente a largo plazo, y conviene entenderlo desde el principio.
Valoración del usufructo y del riesgo temporal
La clave económica está en la duración del usufructo. Una mala estimación del plazo puede alterar la rentabilidad esperada. Por eso es importante realizar valoraciones técnicas basadas en tablas oficiales y criterios profesionales.
Importancia del asesoramiento legal y notarial
La nuda propiedad es una figura segura, pero requiere formalización correcta: escritura notarial, inscripción en el Registro de la Propiedad, acuerdos claros sobre gastos y mantenimiento, etc.
Un buen asesoramiento evita conflictos y garantiza que la operación sea plenamente válida.
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