Dividir un terreno puede abrir un abanico de posibilidades: vender por partes, construir varias viviendas, o repartir entre herederos. Pero no todo vale. Existen normas urbanísticas, requisitos técnicos y trámites notariales y registrales que deben cumplirse para evitar sanciones o bloqueos legales.
En este artículo te explicamos paso a paso cómo hacerlo.
¿Qué significa dividir o segregar un terreno?
Dividir un terreno consiste en separar una finca matriz en varias fincas registrales independientes. Esta operación puede realizarse mediante:
- Segregación: cuando se separa una porción concreta del terreno original.
- División: cuando se divide el terreno en partes iguales o proporcionales sin que una se mantenga como finca principal.
Ambos procesos permiten que cada nueva parcela tenga su propia referencia catastral, escritura y número registral.
Requisitos legales y documentación necesaria
Para llevar a cabo la división de un terreno con todas las garantías, se debe cumplir una serie de condiciones:
- Licencia de parcelación urbanística otorgada por el ayuntamiento correspondiente.
- Informe técnico de un arquitecto o topógrafo que delimite las nuevas parcelas y asegure el cumplimiento de la normativa.
- Superficie mínima por parcela, que varía según el tipo de suelo y el planeamiento urbanístico municipal.
- Escritura pública ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y actualización del Catastro
Es imprescindible comprobar si el terreno está ubicado en suelo urbano, urbanizable o rústico, ya que la normativa cambia sustancialmente según el caso.
Pasos para realizar la división de un terreno
- Consulta urbanística previa: en el ayuntamiento correspondiente, para conocer la viabilidad del proyecto.
- Informe técnico y plano de parcelación, elaborado por un técnico competente.
- Solicitud y obtención de la licencia de parcelación.
- Otorgamiento de escritura pública de división o segregación ante notario.
- Inscripción registral de las nuevas fincas.
- Modificación catastral para que cada parcela tenga su propia ficha.
Diferencias entre división y segregación de fincas
Aunque muchas veces se usan como sinónimos, existen matices importantes:
| Concepto | Segregación | División |
| ¿Qué se hace? | Se extrae una parte del terreno original | Se parte el terreno en dos o más partes iguales |
| Finca matriz | Se mantiene y se reduce | Se extingue la finca matriz |
| Escritura | Se refleja la separación de una porción concreta | Se reflejan varias nuevas fincas independientes |
Ambas operaciones requieren trámites notariales y registrales, pero su uso depende del objetivo final.
¿Qué impuestos y costes implica dividir un terreno?
Dividir un terreno conlleva algunos gastos que debes tener en cuenta:
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Honorarios notariales y costes registrales.
- Honorarios técnicos por la elaboración del plano de parcelación.
- Tasas municipales por la tramitación de la licencia.
- Posibles gastos de plusvalía si hay transmisión de propiedad.
En muchos casos, estos costes se compensan con la revalorización del terreno al dividirlo en partes más comercializables.
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