¿Has pensado alguna vez en convertir un local comercial en una vivienda?
Esta idea, que hace unos años podía parecer arriesgada, hoy es una tendencia al alza. En ciudades donde los precios de los pisos se disparan y la oferta escasea, reconvertir un local puede ser una solución interesante… si sabes cómo hacerlo bien.
Muchos locales están bien ubicados, a pie de calle, y cuestan bastante menos que una vivienda en la misma zona. Además, algunos llevan años vacíos, lo que abre la puerta a darles una nueva vida. Para quienes buscan una alternativa más económica para vivir, o para inversores que quieren obtener rentabilidad con un alquiler, puede ser una jugada muy inteligente.
Eso sí, hay letra pequeña: no todos los locales pueden transformarse en vivienda. Aquí es donde empieza lo importante.
¿Qué necesitas para hacerlo legal?
1. Lo primero: preguntar al ayuntamiento
Cada municipio tiene sus normas urbanísticas. Hay zonas donde no se permite cambiar el uso de un local, y otras donde sí, pero con condiciones. Así que lo primero es ir al Ayuntamiento o consultar el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) y asegurarte de que el cambio de uso es posible.
2. Un proyecto con sello de arquitecto
Sí, necesitas un arquitecto. No solo para hacer los planos y pensar en la distribución, sino porque debe firmar un proyecto técnico visado que garantice que ese futuro hogar cumple con todos los requisitos legales.
3. Permiso para hacer obras
Para que el Ayuntamiento te dé luz verde, hay que pedir una licencia de obras y otra de cambio de uso. No vale con hacer una reforma por tu cuenta: si no está legalizada, no será una vivienda oficial.
4. Cédula de habitabilidad
Una vez reformado, alguien del Ayuntamiento (o de la Comunidad Autónoma) deberá verificar que tu nuevo piso cumple con todo: ventilación, luz natural, metros mínimos, altura del techo… Si todo está en orden, te darán la cédula o la licencia de primera ocupación.
5. Y al notario y al registro
Para que el inmueble figure como vivienda a todos los efectos, hay que escriturar el nuevo uso y registrarlo. Así podrás vender, alquilar o hipotecar sin problemas.
¿Y las obras? ¿Cuánto cuesta todo esto?
¿Y las obras? Pues depende del estado del local, pero por lo general tocará una reforma completa. Poner una cocina, un baño, mejorar aislamiento, redistribuir espacios, instalar luz, agua, calefacción… No es una pequeña reforma, pero bien hecha, puede quedar espectacular. Algunos locales reconvertidos tienen muchísimo encanto.
¿Y cuánto cuesta todo esto? Es la gran pregunta. Y como casi siempre en el mundo inmobiliario: depende. Pero para que te hagas una idea:
- Trámites y licencias: entre 2.000 € y 6.000 €
- Reforma: entre 300 € y 800 € por metro cuadrado
- Otros gastos (tasas, registros, notaría...): varios miles de euros.
- En total, puedes estar mirando entre 15.000 € y 60.000 €, según el tamaño del local y lo que necesite.
Ventajas y riesgos de convertir un local en vivienda
En resumen, las ventajas serían un precio de compra más bajo, buena ubicación, interesante para alquilar o revender. Por el contrario, los riesgos son no obtener el permiso, que la comunidad de vecinos lo rechace y/o que sea difícil vender si no está bien legalizado o acondicionado.
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