Si estás pensando en construir en un terreno o invertir en uno, hay un concepto que necesitas entender sí o sí: el coeficiente de edificabilidad. Suena técnico (y lo es), pero es más fácil de lo que parece… y puede ahorrarte muchos dolores de cabeza. Vamos a explicarlo de forma clara y sencilla.
Entonces… ¿qué es eso del coeficiente de edificabilidad?
Básicamente, es una fórmula que te dice cuánto puedes construir legalmente sobre un terreno. Imagina que tienes una parcela de 500 metros cuadrados y el coeficiente es 0,6. Eso significa que podrías construir hasta 300 metros cuadrados de superficie (en una o varias plantas, según las normas del lugar).
Este número no se inventa ni es el mismo para todos los terrenos. Lo decide el ayuntamiento en función de cada zona y del tipo de suelo.
¿Y cómo se calcula?
Fácil: se multiplica la superficie del terreno por el coeficiente de edificabilidad. El resultado es la cantidad máxima de metros cuadrados que puedes construir.
Ahora bien, no todo es tan directo. Hay que tener en cuenta cosas como:
- Si la edificabilidad es bruta (sobre toda una zona urbanizable) o neta (solo sobre tu parcela).
- Los retranqueos obligatorios (la distancia que debe haber entre la edificación y los bordes del terreno).
- Las limitaciones de altura o el número de plantas.
- La ocupación máxima del suelo, es decir, qué parte puedes cubrir con edificación.
Por eso, aunque el cálculo base es sencillo, lo ideal es revisarlo con alguien que conozca bien la normativa.
¿Por qué deberías tener esto claro antes de comprar?
Porque puedes llevarte una sorpresa. Hay quien compra un solar pensando en levantar dos viviendas… y luego descubre que solo puede hacer una pequeña construcción. Conocer el coeficiente de edificabilidad desde el principio te da una visión realista de lo que puedes hacer y si el terreno encaja (o no) con tu idea.
Además, afecta directamente al valor del terreno. Dos parcelas iguales en tamaño pueden valer diferente si una permite construir más que la otra.
¿Qué dice la normativa?
Cada municipio tiene sus reglas, y suelen estar recogidas en el PGOU (el Plan General de Ordenación Urbana). Ahí se indica:
- Qué usos están permitidos (residencial, industrial, comercial…).
- Cuántas plantas se pueden construir.
- Qué porcentaje del terreno puede ocuparse.
- Qué distancias se deben dejar a calles y vecinos.
Y si el terreno está en una zona protegida, hay aún más normas que cumplir.
¿Cómo puedes saber cuánta edificabilidad tiene un terreno?
Hay varias formas:
- Consultar el PGOU del ayuntamiento correspondiente.
- Pedir una ficha urbanística (específica para ese terreno).
- Contactar con un arquitecto que te lo calcule y te asesore.
- O, si quieres algo más directo, utilizar plataformas como la de Aliseda, donde ya puedes ver terrenos clasificados con su edificabilidad.
¿Y cómo te ayuda Aliseda con todo esto?
En Aliseda Inmobiliaria no solo te mostramos terrenos, también te damos la información clave que necesitas para tomar tus propias decisiones con cabeza. En nuestra web puedes encontrar terrenos en venta con edificabilidad, y además:
- Te explicamos qué puedes construir y dónde.
- Verificamos que todo esté legalmente en orden.
- Te ayudamos a entender si el terreno encaja con tu proyecto.
- Te acompañamos durante todo el proceso.
Porque comprar un terreno no es solo cuestión de metros ni de precio: es entender hasta dónde puedes llegar con él.
Para cerrar
El coeficiente de edificabilidad puede sonar técnico, pero conocerlo es clave si quieres construir sin sorpresas. Te dice qué puedes hacer, cuánto y cómo. Y, con esa información en la mano, tomar decisiones se vuelve mucho más fácil.
Si estás buscando un terreno con futuro, en Aliseda te ayudamos a encontrarlo… con los pies en la tierra y las ideas claras.
