Normativas, licencias y permisos que debes conocer antes de comprar una nave industrial
Comprar una nave industrial puede ser una excelente decisión, tanto para uso propio como para inversión. Pero antes de cerrar la operación, hay algo que no puedes pasar por alto: las normativas, licencias y permisos que la regulan.
Porque no todas las naves sirven para todo, y no todas están en regla.
1. Comprobar la calificación del suelo industrial
Lo primero es lo primero: ¿está el terreno correctamente clasificado como suelo industrial?
En España, el uso del suelo está regulado por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio. Debes asegurarte de que:
- El suelo es industrial o industrial-logístico.
- La nave está ubicada en una zona donde la actividad que vas a realizar esté permitida.
- No existen restricciones urbanísticas (por ejemplo, limitaciones de altura o impacto acústico).
Consejo: puedes solicitar esta información en el área de urbanismo del Ayuntamiento correspondiente.
2. Licencia de actividad: sin ella, no puedes operar
Si vas a usar la nave para una empresa, necesitas la licencia de actividad. Esta licencia acredita que puedes desarrollar en ese espacio una actividad concreta (almacenamiento, producción, logística, etc.).
Requiere presentar:
- Proyecto técnico firmado por un ingeniero o arquitecto.
- Justificación de que la actividad no genera molestias ni riesgos para terceros.
- Medidas de seguridad, ventilación, insonorización, etc.
Importante: cada actividad tiene sus requisitos, y hay zonas donde ciertas actividades industriales están prohibidas.
3. Licencia de obras (si vas a reformar o adaptar)
Si necesitas reformar la nave (aunque solo sea para redistribuir espacios, reforzar estructuras o adaptar instalaciones), deberás solicitar una licencia de obras.
Puede ser:
- Obra menor (cambios no estructurales).
- Obra mayor (si afecta a elementos estructurales o fachadas).
Todo debe estar visado y autorizado por el Ayuntamiento, y es clave que el inmueble cumpla con el Código Técnico de la Edificación (CTE).
4. Cédula de habitabilidad o certificado final de obra
Aunque no todas las comunidades autónomas exigen cédula de habitabilidad para naves industriales, sí es habitual que se requiera un certificado final de obra emitido por un técnico, que garantice que la construcción está finalizada y se ajusta al proyecto aprobado.
5. Permisos medioambientales y de seguridad
Dependiendo del tipo de actividad, podrías necesitar:
- Informe de impacto ambiental.
- Permisos de vertido o emisiones atmosféricas.
- Planes de autoprotección y emergencia (especialmente si hay manipulación de productos químicos o inflamables).
- Certificado de prevención contra incendios.
Esto suele revisarse junto con la licencia de actividad, pero es crucial tenerlo en cuenta desde el inicio.
6. Legalidad registral y cargas
Por último, asegúrate de que:
- La nave está registrada correctamente en el Registro de la Propiedad.
- No existen cargas, hipotecas, embargos ni litigios pendientes.
- El uso urbanístico coincide con lo registrado.
- No existen infracciones urbanísticas.
Todo esto puedes consultarlo solicitando una nota simple registral y revisando la documentación del inmueble.
Conclusión
Comprar una nave industrial no es solo una cuestión de precio y ubicación. Requiere un conocimiento profundo del marco legal que la rodea. Si no quieres sorpresas, asegúrate de revisar todos los permisos y licencias antes de firmar.
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