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Guía básica para comprar una oficina o local comercial

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Si has llegado hasta aquí es porque tu negocio está despegando y necesitas más espacio para que tu idea siga creciendo. Quieres que se expanda y tienes en mente la necesidad de tener colaboradores o empleados o simplemente buscas un espacio más grande para tu actual negocio.

Pero sabemos que la compra de una oficina o local comercial también es una inversión muy importante que además te permitirá acrecentar el patrimonio de tu empresa y optar a ciertas deducciones fiscales.

Por eso, queremos acompañarte en el proceso de compra de este tipo de inmuebles; porque sabemos lo importante que es tener información previa a la hora de tomar decisiones. Por eso hemos recopilado todos los pasos del proceso de compra de una oficina o local comercial. ¿Nos acompañas?

1.- Presupuesto y forma de pago. Dentro de tu plan de negocio esto debe aparecer bien reflejado. Conseguir una hipoteca para la compra de una oficina o local comercial es fácil si se tienen todos los cabos bien atados. Para montar cualquier negocio es necesario una inversión de capital inicial y te vamos a explicar las opciones que tienes:

  • El pago al contado, supone el desembolso total del precio pactado con el vendedor; normalmente se materializa mediante la entrega de cheque bancario a favor del vendedor de forma simultánea a la firma de la escritura de compra.
  • Hipoteca: En este caso en el que tienes que tienes que ser especialmente escrupuloso. Este tipo de préstamos tienen mayores restricciones que las que se destinan a viviendas debido a la mayor incertidumbre que genera y como mínimo, debes aportar un 30% de la inversión total del precio de compra. Ten en cuenta que el plazo de amortización es más corto y suele ser de entre 10 a 15 años. Ten en cuenta que la información que te damos es orientativa. Lo ideal es que hables con tu banco para asesorarte y encontrar la mejor opción.
  • Traspaso del local: El traspaso de un negocio es un acuerdo para la cesión del contrato de arrendamiento de un local o negocio y de los activos comerciales tangibles e intangibles. A cambio de un precio determinado.

Es recomendable que consultes y compares las condiciones de diferentes bancos para poder valorar las condiciones económicas que ofrecen, así como los productos vinculados que en algunos casos solicitan las entidades para que te puedan aplicar condiciones más ventajosas.

2.- Tipo de local u oficina.  Si ya tienes clara cuál va a ser tu financiación llega el momento de buscar el espacio adecuado para empezar a rodar tu idea ¿Qué tipo de local estás buscando? Comercial, oficinas, nave industrial… A continuación, te compartimos una descripción de las características y las aplicaciones para cada una de ellas:

  • Local Comercial: Son espacios, habitualmente a pie de calle, en los que se desarrollan actividades comerciales o de prestación de servicios. Los establecimientos comerciales pueden ser individuales o colectivos y pueden clasificarse teniendo en cuenta la superficie, el régimen de venta, el surtido y la relación con otros establecimientos. Si tu intención es tratar con el cliente final, no hay mejor opción. Porque un local comercial a pie de calle le da visibilidad a tu negocio.
  • Oficina: Espacios más enfocados al desarrollo de negocios de prestación de servicios. Tener un lugar físico dedicado a tu empresa te ayudará a ser más productivo y mejorará el flujo de comunicación con tus futuros empleados. Y no creas que es necesario tener una gran empresa. Hay oficinas de todo tipo y para todo tipo de negocios. ¿No tienes claro si lo que necesitas es una oficina? Te dejamos algunos ejemplos que puede que te ayuden a decidir.
  • Nave industrial: Este tipo de activos tienen infinidad de usos, pero los más habituales son el de almacenamiento, talleres o establecimientos de venta al público. Suelen estar en la periferia de las zonas urbanas y las vías de comunicación con estas suelen ser buenas. A la hora de comprar una nave comercial ay que tener en cuenta la evolución que va a tener el negocio. Tiene que ser útil para la situación actual y para la previsión futura a medio plazo

Además del tipo de inmueble, la localización es clave a la hora de toma de la decisión. Dependiendo de tus necesidades y sobre todo las de tus clientes, debes tener en cuenta en que zona te interesa. En las zonas más céntricas el precio es más elevado pero el flujo de personas es mayor. Pero que no te equivoques, no todos los negocios necesitan un elevado tráfico de personas. Analiza las diferentes variables: ¿Sería interesante una zona turística? ¿Dentro el eje comercial de un barrio? ¿En tercera o cuarta línea?

3.- Elige el vendedor. Si ya tienes decidida la ubicación de tu futuro negocio y cuentas con un precio orientativo, tus búsquedas serán mucho más productivas. Es importante tener en cuenta que la negociación y facilidades a la hora de comprar un local, oficina o nave comercial vienen condicionadas por el tipo de vendedor por el que optes.

  • Te permite interactuar directamente con la persona que vende el inmueble por lo que las negociaciones son más directas y rápidas, si bien existe el inconveniente que no estés asesorado por profesionales y puedan surgir inconvenientes técnicos y legales no deseados. Debes estar atento al estado y conservación del espacio.
  •  Contar con la ayuda de un asesor inmobiliario que te acompañe, asesore y aconseje durante todo el proceso de compra puede resultar muy útil, ya que te mostrarán aquellos inmuebles que mejor se ajusten a tus necesidades y presupuesto, al tiempo que resuelven todas tus inquietudes técnicas, financieras y legales.
  • Adquirir un inmueble directamente de una promotora te garantiza las facilidades de conseguir un local, oficina o nave comercial de nueva construcción y en una zona de potencial auge. Aunque debes tener en cuenta que toda obra en construcción, y más si se compra sobre plano, tiene algún grado de incertidumbre en cuanto a su correcta finalización dependiendo de distintos factores. Puedes solicitar del promotor que te aporte garantías a tu satisfacción si has de entregar cantidades a cuenta antes de escriturar.

4.- Visita el local u oficina e inspecciona el entorno. Cuando hayas seleccionado el establecimiento comercial que deseas, la visita será clave, en pocos minutos tendrás que inspeccionar el inmueble e imaginarte cómo se puede desarrollar tu negocio en él. Durante tu visita lleva contigo una libreta para tomar notas, un metro para hacer comprobaciones y la cámara de fotos o móvil para fotografiar aquellos aspectos que te llamen la atención. ¿En qué te tienes que fijar? Observa la distribución, especialmente si buscas una oficina en la que vayan a trabajar varias personas, el estado de los baños, los cerramientos, el estado de la instalación eléctrica, pintura, la disposición de los tabiques y puertas, los ruidos… Aprovecha este momento para preguntar por la licencia de actividad.

  • Antes de comprar, comprobar: No olvides comprobar la situación jurídica y urbanística del inmueble en el que estés interesado. ¿Sabes si la normativa administrativa del Ayuntamiento o de la Comunidad de propietarios permite darle el uso que buscas?
  • Obtén tu licencia: Si la respuesta a la pregunta que te acabamos de formular es negativa no te estreses, es posible conseguir una licencia. Para ello, debes ponerte en contacto con un arquitecto técnico que elabore un proyecto en el que se incluya la documentación necesaria para describir las condiciones y características del local y la actividad a desarrollar, entre los que se incluyen los planos y el presupuesto.
  • Si piensas hacer una reforma: Puede que instales elementos que no se encuentren contemplados en la licencia de actividad, por lo que sería necesario elaborar un Proyecto de Modificación de la Licencia para que éstos queden incluidos en la misma.

5.- Haz una oferta. Llegado el momento de posicionarse como comprador del local, oficina o nave comercial es el momento de hacer una oferta. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, los potenciales compradores solicitan descuentos que oscilan entre el 10% y el 30% del precio inicial de venta, si bien en determinadas zonas urbanas de grandes capitales el margen de descuento es prácticamente testimonial.

  • Acude al registro de la propiedadUna vez que tengas claro que ese espacio comercial que has visitado es tu elección, es importante conocer los datos inscritos relativos a la descripción del inmueble -que se habrán de ajustar a lo que has visitado, ya que la realidad física puede ser diferente a la descripción registral, comprobar la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre el inmueble para no llevarte sorpresas de última hora. Toda esta información la puedes encontrar en la nota simple. Este tipo de información podremos solicitarla nosotros mismos, el vendedor o un asesor inmobiliario. El precio varía en función de la urgencia y el gestor que realice la petición, oscila entre los 9 y 20€.
  • Confirma que te preautorizan la hipoteca.Aunque es complicado que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información, procura en lo posible no adelantar dinero hasta que te confirmen la viabilidad del crédito hipotecario solicitado.
  • Inspecciona nuevamente la el espacio comercial. No está de más realizar una segunda visita al inmueble para responder posibles dudas que nos hayan surgido y confirmar que es ideal para desarrollar nuestro negocio antes de formalizar el proceso de compra. Además, si te puede acompañar otra persona, la visita será más productiva y podrás contar con una segunda opinión más objetiva.

6.- Firma el contrato de arras. Este documento es el primer contrato que se suele firmar y es igual de importante que las escrituras del inmueble ya que trata de salvaguardar los derechos tanto del comprador como también del vendedor. Cuando se firma el contrato de arras se suele adelantar al vendedor hasta un 10% del precio del espacio comercial. Has de tener en cuenta que al suscribir el contrato de arras asumes unos derechos de entrega de la vivienda pero también unas obligaciones, cuya no observancia en última instancia podrían conllevarte la pérdida del dinero entregado. Por ello es importante entre otras cosas que la fecha tope para formalizar la compraventa que se ha de indicar en el contrato de arras sea realista (en torno a 30 días a contar desde la fecha de firma del contrato) ya que si tienes que solicitar el préstamo hipotecario el banco tendrá que realizar unos trámites previos (tasar el espacio, solicitar autorización interna…) que se demoran unos días.

7.-  Firma la escritura. En este trámite realizado el vendedor y comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales de la venta. El comprador, de forma general, tiene el derecho a escoger el notario. Además, en el acto de la firma el notario comprueba la capacidad y legitimación de ambas partes. En la escritura además de lo anterior debe figurar la descripción del espacio comercial, su estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos.

A comprobar:

  • Fotocopia de la escritura de compraventa.
  • Recibo de pago del último I.B.I.
  • Los estatutos de la comunidad, si procede.
  • Justificante de estar al corriente en el pago de los gastos de la comunidad.

8.- Gastos de tramitación e impuestos. Muchas veces los emprendedores y autónomos que quieres hacer crecer su negocio obvian los gastos derivados de la compra de un local, oficina o nave industrial y se trata de un desembolso importante ya que al precio de la vivienda hay que sumar entre un 10% y un 12% del precio de compra.

Los principales gastos son:

  • Impuestos derivados de la compra como el ITP e IVA.
  • La compra de un espacio comercial está sujeta al pago del IVA, un 21%
  • La adquisición de una locales comerciales de segunda manono hay que pagar IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia y/o comunidad.
  • PlusvalíaMunicipal, también llamado Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto directo, establecido por los ayuntamientos, quienes se encargan de su gestión. En todo caso, salvo pacto en contrario que habrá de figurar en la escritura, este impuesto ha de ser abonado por el vendedor.
  • Gastos notariales. Son los honorarios de la Notaríaderivados de la confección de la escritura. Normalmente se pacta que los mismos se asuman por el comprador.
  • Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad. Es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargasque recaigan sobre los mismos.
  • Ten en cuenta que si solicitas financiación mediante préstamo hipotecariohabrás de sumar a lo anterior los gastos e impuestos necesarios para la constitución del mismo,  cuyas cantidades muy aproximadas  te  habrá de facilitar la propia entidad financiera. Estos gastos son: honorarios de Notaria por la preparación de la escritura de hipoteca,  inscripción en Registro,  fiscales  (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la  constitución de hipoteca) y honorarios de la gestoría encargada de tramitar los documentos. Si no precisas de financiación para la compra, dispones de tiempo y un poco de paciencia puedes evitar los gastos de gestoría, llevando los documentos tú directamente a Hacienda y al Registro.
  • Por último, has de contemplar si concurren o no otro tipo de gastos o productos vinculados con la hipoteca, tales como seguro de actividad o comisiones de apertura del préstamo.

9.-Recuerda cambiar la titularidad de los suministros. ¡Ya tienes un nuevo espacio en el que desarrollar todo tu potencial! No olvides figurar como tal en los suministros que afecten a la casa.

10.-Conserva todos los documentos. No tires ninguno de los documentos, justificantes y facturas relacionadas con la adquisición, nunca se sabe cuándo los puedes necesitar.

11.-Y por supuesto…No te olvides recoger las llaves, mandos, y resto de documentación del inmueble.

¡Si puedes soñarlo, puedes hacerlo!

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