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El proceso de compra de una vivienda explicado paso a paso

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Adquirir la primera vivienda, cambiar de casa, comprar un coche o elegir el colegio de tus hijos son situaciones que normalmente no nos planteamos hasta que realmente llega el momento de dar el paso.  Pero, ¿qué sucede cuando tenemos que enfrentarnos a la toma de estas decisiones?

En muchas ocasiones nos sentimos perdidos ante la falta de información o, por el contrario, sobrepasados por el volumen de documentos y datos que hay que recopilar y entender. Contar con información previa es vital para ayudarnos a que el camino a nuestro futuro hogar sea lo más sencillo posible.

Conscientes de los quebraderos de cabeza que puede ocasionar comprar un nuevo inmueble y fruto de nuestra experiencia, hemos recopilado todos los pasos del proceso de compra que tienes que tener en cuenta. ¿Empezamos?

 

proceso de compra

1.- Conoce tu presupuesto. Como punto de partida es necesario conocer el importe máximo que puedes destinar a la compra. La siguiente pregunta es: ¿cómo puedo calcular la “mensualidad ideal”? Desde Aliseda Inmobiliaria recomendamos que la cantidad que destines a esta compra no sea superior al 35-40% de tus ingresos netos mensuales estables. Además de este cálculo, es importante considerar el dinero ahorrado en el caso de que dispongas de ello.

2.- Elige la forma de pago. Superada la primera fase, saber con qué presupuesto cuentas, es el momento de decidir cómo pagas el nuevo inmueble. En este sentido existen diferentes opciones:

    • El pago al contado, supone el desembolso total del precio pactado con el vendedor; normalmente se materializa mediante la entrega de cheque bancario a favor del vendedor de forma simultánea a la firma de la escritura de compra.
    • El préstamo hipotecario se trata de un producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble. Todos los préstamos tienen normalmente como garantía específica la propia vivienda adquirida, pero has de saber que adicionalmente a lo anterior, también se responde del préstamo con los bienes presentes y futuros del deudor. Dependiendo de la edad del comprador y otras circunstancias, existen entidades financieras que ofrecen plazos de devolución de hasta 40 años. Normalmente, los bancos ofrecen hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% tiene que proceder de los ahorros del comprador. En este sentido, en Aliseda Inmobiliaria ofrecemos facilidades de financiación gracias a la Hipoteca Aliseda que ofrece el 100% de la financiación con posibilidad de financiar también los gastos necesarios para la compra.
    • La subrogación hipotecaria consiste en el cambio de titularidad del deudor en la hipoteca, posicionándose el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. Es muy conveniente que la entidad financiera acreedora nos acepte  la subrogación con carácter previo a la compra  por lo que tendrás que solicitarlo en la misma entidad que el vendedor mantenga la hipoteca de la vivienda que vas a adquirir. La subrogación tiene la ventaja de ahorro de costes fiscales respecto a la constitución de una hipoteca nueva, pero tiene el inconveniente que el importe, condiciones económicas  y plazos de devolución de la hipoteca ya se encuentran prefijados y pueden no adaptarse a tus necesidades; en este caso hay que exponer a la entidad financiera acreedora tus necesidades  para negociar una ampliación del importe del préstamo, o para modificar las condiciones económicas,  o  para aumentar los plazos de devolución, o todas a la vez. En el momento de formalizar la escritura de  compra  con subrogación, se instrumentará lo que se denomina  una escritura de novación del préstamo en la que figurarán recogidas las modificaciones al préstamo hipotecario original que se hayan pactado con el banco.

En este punto debes hablar con tu banco y valorar  también el plazo en el quieres devolver el préstamo, ya que a mayor plazo, la cuota mensual será más ajustada aunque lógicamente  la carga final  de intereses se incrementa. Utiliza los simuladores  disponibles en las páginas web de las entidades financieras o solicita un estudio en tu sucursal. No obstante, antes de decidir, es importante contar con diferentes ofertas de entidades bancarias, para poder valorar las condiciones económicas  que ofrecen así como los  productos vinculados que  en algunos casos solicitan las entidades (nómina, seguros, domiciliaciones…) para que te puedan aplicar condiciones más ventajosas.

3.- Busca y decide el tipo vivienda.  Una vez que conoces tu presupuesto, comienza la búsqueda de vivienda. ¿Qué tipo de vivienda estás buscando? Vivienda nueva, de segunda mano, libre o protegida,… A continuación te compartimos una breve explicación de las características y ventajas cada una de ellas.

    • Vivienda nueva: son viviendas de nueva construcción que no han sido transmitidas a terceros desde su construcción, también se llaman viviendas de primera transmisión.  Su tributación en compra  normalmente será por IVA.
    • Vivienda de segunda mano: se trata de aquellas casas que ya han sido transmitidas en algún momento. Normalmente serán viviendas que ya han sido habitadas, por lo que  habrá que prestar especial atención al estado en el que se encuentran y a la obra que haya que realizar en el caso de que sea necesario; No obstante, dentro de la oferta inmobiliaria de viviendas de segunda mano  podrás encontrar viviendas de bancos y de particulares que aunque no son de primera transmisión, realmente  son viviendas a estrenar ya que nunca se han habitado.- Su tributación normalmente será por ITP/AJD.
    • Vivienda protegida: es aquella que dispone de un precio más asequible que el existente en el mercado y que se destina a los sectores de población que presentan mayores dificultades para poder acceder a un hogar. Este tipo de inmueble presenta ventajas económicas y fiscales y para acceder a las mismas se deben cumplir una serie de requisitos personales y/o económicos. También suelen conllevar obligaciones y limitaciones que conviene que conozcas en cada caso concreto.

Además del tipo de inmueble, la localización también será determinante en la toma de la decisión. Dependiendo tus necesidades, será necesario conocer las infraestructuras con las que cuenta el barrio: hospitales, comercios, colegios, supermercados, transporte público, zonas verdes…

4.-Elige el vendedor. Si ya tienes decidida la ubicación de tu futuro hogar y cuentas con un precio orientativo, tus búsquedas serán mucho más productivas. Es importante tener en cuenta que la negociación y facilidades a la hora de comprar una casa vienen condicionadas por el tipo de vendedor por el que optes.

    • Particulares. Te permite interactuar directamente con la persona que vende la vivienda  por lo que las negociaciones son más directas y rápidas, si bien existe el inconveniente que no estés asesorado por profesionales y puedan surgir inconvenientes técnicos y legales no deseados. Al tratarse de viviendas de segunda mano habrá que estar atento al estado y conservación de la misma.
    •  Inmobiliarias. Contar con la ayuda de un asesor inmobiliario que te acompañe, asesore y aconseje durante todo el proceso de compra puede resultar muy útil, ya que te mostrarán aquellos inmuebles que mejor se ajusten a tus necesidades y presupuesto, al tiempo que resuelven todas tus inquietudes técnicas, financieras,  y legales. Nuestros profesionales son el valor añadido de Aliseda.
    • Promotoras. Adquirir un inmueble directamente de una promotora te garantiza las facilidades de vivir en una casa de nueva construcción aunque tendrás que tener en cuenta que, en ocasiones, la elección de la vivienda tendrá que hacerse sobre plano y esto puede dificultar la elección final. Ten presente que toda obra en construcción, y más si se compra sobre plano tiene algún grado de incertidumbre en cuanto a su correcta finalización dependiendo de distintos factores. Puedes solicitar del promotor que te aporte garantías a tu satisfacción si has de entregar cantidades a cuenta antes de escriturar.
    • Bancos. Las personas que deciden comprar un piso propiedad de un banco pueden aprovecharse de muchas ventajas y condiciones preferentes en los préstamos hipotecarios. En Aliseda Inmobiliaria ofrecemos facilidades de financiación gracias a la Hipoteca Aliseda que ofrece el 100% de la financiación, hasta 40 años de plazo, y con posibilidad de financiar también los gastos necesarios para la compra.

5.- Visita la vivienda e inspecciona la comunidad. Cuando hayas seleccionada la vivienda que deseas, la visita será clave, en pocos minutos tendrás que inspeccionar el inmueble e imaginarte viviendo en ella. Durante tu visita lleva contigo una libreta para tomar notas, un metro para hacer comprobaciones y la cámara de fotos o móvil para fotografiar aquellos aspectos que te llamen la atención. ¿En qué te tienes que fijar? Observa la distribución de las habitaciones, orientación de la vivienda,  la ventilación de los baños y cocina, los cerramientos, el estado de la instalación eléctrica, pintura, la disposición de los tabiques y puertas, negocios cercanos,  los ruidos… Aprovecha este momento para preguntar por el certificado energético.

  • Pregunta a los vecinos. ¿Quién mejor que tus futuros vecinos para informarte sobre la vida en la comunidad? Los propietarios son los que mejor conocen las condiciones del inmueble, además te podrán poner al corriente de los pagos de la comunidad e informarte de la existencia o no de posibles derramas. Aprovecha tu visita a la vivienda para charlar con ellos, obtener información y, por qué no, hacer nuevos amigos.

6.- Haz una oferta. Llegado el momento de posicionarse como comprador del piso es el momento de hacer una oferta. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, los potenciales compradores solicitan descuentos que oscilan entre el 10% y el 30% del precio inicial de venta, si bien en determinadas zonas urbanas de grandes capitales el margen de descuento es prácticamente testimonial.

  • Acude al registro de la propiedad. Una vez que tengas claro que esa casa que has visitado es tu elección, es importante conocer los datos inscritos relativos a la descripción del inmueble -que se habrán de ajustar a lo que has visitado, ya que la realidad física puede ser diferente a la descripción registral, comprobar la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre el inmueble para no llevarte sorpresas de última hora. Para conocer tales circunstancias debes acudir al registro de la propiedad en el que esté inscrita la vivienda y solicitar una nota simple. Este tipo de información podremos solicitarla nosotros mismos, el vendedor o un asesor inmobiliario. El precio varía en función de la urgencia y el gestor que realice la petición, oscila entre los 9 y 20€.
  • Confirma que te preautorizan la hipoteca. Aunque  es complicado que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información,  procura en lo posible no adelantar dinero hasta que te confirmen la viabilidad del crédito hipotecario solicitado.
  • Inspecciona nuevamente la vivienda. No está de más realizar una segunda visita a la casa para responder posibles dudas que nos hayan surgido y confirmar que se trata de nuestro futuro hogar antes de formalizar el proceso de compra. Además, si te puede acompañar otra persona, la visita será más productiva y podrás contar con una segunda opinión más objetiva. 

7.- Firma el contrato de arras. Este documento es el primer contrato que se suele firmar y es igual de importante que las escrituras de la casa ya que trata de salvaguardar los derechos tanto del comprador como también del vendedor.  Cuando se firma el contrato de arras se suele adelantar al vendedor hasta un 10% del precio de la vivienda. Has de tener en cuenta que al suscribir el contrato de arras asumes unos derechos de entrega de la vivienda pero también unas obligaciones, cuya no observancia en última instancia podrían conllevarte la pérdida del dinero entregado. Por ello es importante entre otras cosas que la fecha tope para formalizar la compraventa que se ha de indicar en el contrato de arras sea realista (en torno a 30 días a contar desde la fecha de firma del contrato de arras) ya que si tienes que solicitar el préstamo hipotecario el banco tendrá que realizar unos trámites previos (tasar la vivienda, solicitar autorización interna…) que se demoran unos días.

8.-  Firma la escritura. En este trámite realizado el vendedor y comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales  de la venta. El comprador, de forma general, tiene el derecho a escoger el notario. Además, en el acto de la firma el notario comprueba la capacidad y legitimación de ambas partes. En la escritura además de lo anterior debe figurar la descripción de la vivienda, su estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos.

A comprobar:

  • Certificado energético. Este título evalúa lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo energético y es imprescindible presentarlo en la firma de las escrituras para que el notario apruebe la operación de compraventa. Debe figurar incluido en la escritura de compra. 
  • Justificante de pago del último IBI.
  • Certificado de la comunidad de propietarios.
  • Copia del seguro decenal, en su caso.

9.- Gastos de tramitación e impuestos. Muchas veces los compradores obvian los gastos derivados de la compra de la vivienda y se trata de un desembolso importante ya que al precio de la vivienda hay que sumar entre un 10% y un 12% del precio de compra.

Los principales gastos son: 

    • Impuestos derivados de la compra como el ITP e IVA. 
      • La compra de una vivienda nueva de primera transmisión está sujeta al pago del IVA, un 10%. 
      • La adquisición de una vivienda de segunda mano no hay que pagar IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia y/o comunidad.  
    • Plusvalía Municipal, también llamado Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto directo, establecido por los ayuntamientos, quienes se encargan de su gestión. En todo caso, salvo pacto en contrario que habrá de figurar en la escritura, este impuesto ha de ser abonado por el vendedor. 
    • Gastos notariales. Son los honorarios de la Notaría derivados de la confección de la escritura. Normalmente se pacta que los mismos se asuman por el comprador. 
    • Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad. Es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos. 
    • Ten en cuenta que si solicitas financiación mediante préstamo hipotecario habrás de sumar a lo anterior los gastos e impuestos necesarios para la constitución del mismo,  cuyas cantidades muy aproximadas  te  habrá de facilitar la propia entidad financiera. Estos gastos son: honorarios de Notaria por la preparación de la escritura de hipoteca,  inscripción en Registro,  fiscales  (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la  constitución de hipoteca) y honorarios de la gestoría encargada de tramitar los documentos. Si no precisas de financiación para la compra, dispones de tiempo y un poco de paciencia  puedes evitar los gastos de gestoría, llevando los documentos tú directamente a Hacienda y al Registro.
    • Por último, has de contemplar si concurren o no otro tipo de gastos o productos vinculados con la hipoteca, tales como seguro del hogar, seguro de vida, comisiones de apertura del préstamo.

10.-Recuerda cambiar la titularidad de los suministros. ¡Ya eres el propietario de tu nueva vivienda! No olvides figurar como tal en los suministros que afecten a la casa.

11.-Conserva todos los documentos. No tires ninguno de los documentos, justificantes y facturas relacionadas con la adquisición, nunca se sabe cuándo los puedes necesitar.

12.-Y por supuesto…No te olvides recoger las llaves, mandos, y resto de documentación de la vivienda.

¡Disfruta de tu nuevo hogar!

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16 Comments

  1. Adrian

    7 diciembre, 2015 at 10:03 am

    Hola tengo una duda si el dia de mañana decido comprar una casa con ustedes existe la opción de que el dia de mañana ya no podria pagar la hipoteca de dejar el piso y quede libre de gastos

    • Aliseda Inmobiliaria

      16 diciembre, 2015 at 10:46 am

      Gracias por contactar con nosotros, Adrián. Te informamos que si compras una vivienda con la financiación hipotecaria concedida por el Banco Popular y no puedes pagarla, deberás contactar y negociar con el Banco, dado que el préstamo hipotecario es su producto.

      Un abrazo

  2. Ignacio

    12 febrero, 2016 at 1:35 pm

    Hola quisiera saber que consecuencias tendria si al adquirir una vivienda en construccion, y tras pagar por adelantado una cantidad fuera imposible obtener el prestamo hipotecario. Gracias

    • Aliseda Inmobiliaria

      18 febrero, 2016 at 9:29 am

      Hola Ignacio, gracias por ponerte en contacto con nosotros. La pregunta que nos haces va más dirigida a entidad financiera, dado que además no es un préstamo hipotecario, sino un préstamo promotor. Lo mejor es que te acerques a tu oficina de Popular más cercana y les traslades la consulta. Cualquier cosa, aquí nos tienes. Un abrazo

  3. Yolanda

    16 febrero, 2016 at 11:45 pm

    Hola una vez aprobada la financiación del piso que ya esta aprobada cuanto tardó en tener el piso gracias o cuanto tardó en firmar con el notaria

    • Aliseda Inmobiliaria

      18 febrero, 2016 at 10:12 am

      Hola Yolanda, gracias por contactar con nosotros. Al tratarse de financiación y de un piso que entendemos que ya está comprado, deberías acercarte a la comercializadora con la cual tramitaste la compra. Ellos son los que te podrán informar sobre tiempos, requisitos pendientes, etc. Un abrazo

  4. manuel celdran

    25 febrero, 2016 at 10:00 pm

    Hola, me he comprado un piso de segunda mano a un banco y en la nota simple me figuraba que estaba pendiente del titulo de fin de obra del promotor, he podido darme de alta en la luz y agua, pregunte al administrador si habia algùn problema al respecto y me dijo que las viviendas estan ocupadas por vecinos desde el 2008 y no tiene constancia de nada de eso. Puede ser que tuviese que registrarse dicho documento en la nota simple y no se haya echo, GRACIAS

    • Aliseda Inmobiliaria

      7 marzo, 2016 at 3:34 pm

      Hola Manuel, gracias por ponerte en contacto con nosotros. Como necesitamos datos personales para poder tratar tu caso, ¿puedes ponerte en contacto a través del 902 555 082 (lunes-viernes de 9 a 21 h) o mediante este formulario (https://www.alisedainmobiliaria.com/contacto/contactar-aliseda)?
      Muchas gracias 🙂

  5. Paul

    15 marzo, 2016 at 4:44 am

    Buenas tardes, e comprado un departamento (financiado por banco) de “Los Portales” en planos a 15 años, que me lo entregaran a fines de año, nos encontramos en el proceso de firma en la notaria para la inscripción en los registros públicos, queria consultarles cuales son los documentos que hasta el momento deberia de tener y cuales son los que me deberian de entregar en lo que resta del proceso, tanto la notaria como la empresa vendedora.

    • Aliseda Inmobiliaria

      17 marzo, 2016 at 8:07 am

      Buenos días Paul, estos temas referentes a la financiación y la firma del contrato debes consultárselos a la oficina con la que gestionaste todo el proceso, ya que de primeras no podemos conocer las condiciones pactadas. Cualquier duda, ponte de nuevo en contacto con nosotros. Un abrazo

  6. alberto

    21 marzo, 2016 at 7:11 pm

    Buenas tardes, hace diez años compre un piso que tengo hipotecado con el banco popular, ahora me he cambiado de provincia y quería saber si existe la posibilidad de permuta. Ya que el inmueble donde tengo el piso, la mitad es del banco popular, si es posible cambiar ese por otro que sea del banco en mi nueva ciudad.

    • Aliseda Inmobiliaria

      22 marzo, 2016 at 1:23 pm

      Hola Alberto, gracias por ponerte en contacto con nosotros. Para la consulta que nos haces lo mejor es que te acerques a la oficina con la que gestionaste la compra, o incluso al propio banco. Allí te informarán debidamente. Gracias, cualquier cosa nos dices 🙂

  7. susana

    25 marzo, 2016 at 9:27 am

    Me quedan claros los gastos de compra, pero si el vendedor quiere que hagamos una compraventa sin dinero, solo los gastos y pagar yo la plusvalía,se puede o tiene sus peligros.
    Es una casa muy vieja de pueblo que hay que reformar entera y me da un poco de respeto no saber a qué puedo enfrentarme

  8. maria

    5 abril, 2016 at 7:47 am

    hola quero comprar un piso para reformar y vender segunda mano ano 1972 mi pregunta es si me afecta al vender porque esta mui viejo gracias

    • Aliseda Inmobiliaria

      6 abril, 2016 at 6:34 am

      Hola María, gracias por entrar en contacto con nosotros. Solo una duda, ¿el piso que quieres comprar forma parte de nuestro catálogo? Si nos concretas un poco más podremos ayudarte de forma más concreta ya que depende de muchos factores (entre ellos, localización) el valor que luego pueda adquirir en el mercado. Un abrazo 🙂

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La recepción por parte de ALISEDA de la comunicación prevista en el párrafo anterior no supondrá, según lo dispuesto en la LSSI, el conocimiento efectivo de las actividades y/o contenidos indicados por el notificante, cuando ello no resulte notorio o evidente. En todo caso, ALISEDA se reserva el derecho de suspender o retirar los contenidos que aun no siendo ilícitos resulten contrarios a las normas establecidas en estas Condiciones o en los Textos Legales, sopesando en cada caso los bienes jurídicos en conflicto.

Responsabilidad de ALISEDA

El Usuario debe saber que las comunicaciones a través de redes abiertas están expuestas a una pluralidad de amenazas que hacen que no sean seguras. Es responsabilidad del Usuario adoptar todas las medidas técnicas adecuadas para controlar razonablemente estas amenazas y, entre ellas, el tener sistemas actualizados de detección de software malicioso, tales como virus, troyanos, etc., así como tener actualizados los parches de seguridad de los correspondientes navegadores. Para más información puede acudir a su proveedor de servicios de acceso a Internet que podrá facilitarle soluciones adecuadas a sus necesidades.

Con el alcance máximo permitido por la legislación aplicable, ALISEDA no se responsabiliza de los daños y perjuicios causados al Usuario como consecuencia de riesgos inherentes al medio empleado, ni de los ocasionados por las vulnerabilidades en sus sistemas y herramientas. ALISEDA no garantiza tampoco la total seguridad de sus sistemas y aunque tiene adoptadas medidas de seguridad adecuadas, no puede descartarse totalmente la existencia de vulnerabilidades y, en consecuencia, el Usuario debe ser precavido en la interactuación con el Blog. ALISEDA únicamente será responsable de los daños causados por el uso del Blog, cuando dichos daños sean directamente causados por dolo o negligencia grave de ALISEDA y no hubiera mediado negligencia por parte del Usuario.

En particular, ALISEDA no será responsable de:

  • Los daños y perjuicios de cualquier tipo causados en los equipos informáticos del Usuario por virus, gusanos, troyanos o cualquier otro elemento dañino.
  • Los daños y perjuicios de cualquier tipo producidos en el Usuario que traigan causa en fallos o desconexiones en las redes de telecomunicaciones que produzcan la suspensión, cancelación o interrupción del servicio del Blog durante la prestación del mismo. A este respecto, el Usuario reconoce que el acceso al Blog requiere de servicios suministrados por terceros ajenos al control de ALISEDA (a modo de ejemplo: operadores de redes de telecomunicaciones, proveedores de acceso, etc.) cuya fiabilidad, calidad, continuidad y funcionamiento no corresponde a ALISEDA, ni forma parte de su responsabilidad garantizar la disponibilidad del servicio.
  • De la información de terceros en los casos en los que actúe como prestador de servicios de intermediación en el sentido dado por la LSSI, salvo cuando concurra conocimiento efectivo y no se haya retirado la información correspondiente.

Protección de datos

Los aspectos relativos al tratamiento de los datos personales de los Usuarios con motivo del uso del Blog se hallan regulados en la Política de Privacidad.

Miscelánea

De conformidad con el artículo 3 de la LSSI, las leyes aplicables a los servicios de la sociedad de la información que ALISEDA presta a través del Blog serán las del Reino de España.

En caso de que alguna de las disposiciones contenidas en las presentes Condiciones sea declarada nula, se procederá a la retirada o sustitución de la misma. En cualquier caso, dicha declaración de nulidad no afectará a la validez del resto de disposiciones recogidas en el presente documento.

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