Experto Inmobiliario

Consejos para negociar el contrato de alquiler de un local

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Si estás pensando en iniciar tu negocio o cambiar de local el que ya tienes en marcha, tras encontrar el lugar idóneo, es importante que tengas bien claro cómo vas a negociar el contrato de alquiler para que sea satisfactorio tanto para arrendador como para arrendatario, pero sobre todo para ti y tu negocio. La idea es que consigas el mejor precio de arrendamiento y no incurras en gastos innecesarios, lo que, sin duda, impactará positivamente en las cuentas finales de tu negocio.

Lo primero que hay que saber es que el alquiler de un local comercial u oficina está regulado por el artículo 43.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bajo el concepto de “arrendamientos para uso distinto de la vivienda”. Estos se rigen por la voluntad de las partes, es decir, todas las cláusulas del contrato deben quedar pactadas libremente entre arrendador y arrendatario. Lo que no se recoja de manera expresa en este contrato, quedará sujeto a lo que imponga la LAU y, en última instancia, el Código Civil, pero se trata que las partes acuerden el contrato.

Además, no es necesario que el contrato se celebre ante notario, sino que su validez será igualmente oficial firmándose de manera privada. El formato es libre, pero existen modelos normalizados que se venden en los estancos, que te pueden dar una pista de lo que debe contener el contrato.

¿En qué puntos se puede negociar?

A la hora de alquilar el local para un negocio, como el contrato depende de lo que en él pacten las partes, es muy importante que sepas negociar sus cláusulas más importantes.

  1. RENTA. Se trata de uno de los aspectos fundamentales de todo contrato de alquiler. Para negociar sobre el precio final, conviene tener una idea del valor del mercado de la zona, que puedes investigar fijándote en los precios de otros locales. Si eres el inquilino tendrás que tener bien claro el presupuesto máximo que puedes pagar, siendo realista. Es esencial tener muy clara esta cifra y no dudar, porque será la que no deberás superar bajo ningún concepto. Para este presupuesto deberás contemplar los gastos y de ellos, los que se pueden adjudicar al alquiler o los que no. Lo mismo si eres el arrendador: hay un precio del que no puedes bajar.

Otra buena estrategia es estudiar previamente a la otra parte, del tiempo que lleva sin alquilar o buscando local, porque según la urgencia de cada uno, tendrás más o menos margen para modificar la oferta. Si no es así, siempre puedes ofrecer algo a cambio, por ejemplo, si el arrendador te reduce la renta, el arrendatario puede comprometerse a quedarse por más tiempo.

También entra aquí la forma de pago, que puedes acordar con la otra parte: esta puede ser fija con renta variable (frecuente cuando el local está en centros comerciales) o escalonada, cuyo importe varía según avanza el tiempo e arrendamiento. Por ejemplo, el primer año una renta, el segundo, un importe un poco mayor, el tercero, se vuelve a subir, y así, sucesivamente. También es recomendable dejar por escrito cómo será la actualización del precio. Una opción es su revisión después de un determinado tiempo de arrendamiento que las partes hayan acordado para ajustar la renta al precio del mercado; otras posibilidad es hacerlo de acuerdo al IPC (Índice de Precios al Consumidor).

  1. DURACIÓN. Es preciso dejarla bien expresada en el contrato. Propietario e inquilino pueden pactar de la forma que les parezca más conveniente, siendo lo más beneficioso para ambos una duración lo más larga posible. Es habitual que el propietario pida un plazo mínimo de obligado cumplimiento (en España, suele ser de tres años), en el que el arrendatario no puede rescindir del contrato. Si no se refleja esta duración de alquiler en el contrato, este será de un año. También es preciso dejar estipulado el tiempo de preaviso de cualquiera de las partes sin perjuicio de la otra, en el caso de que no se cumpla el tiempo de alquiler acordado.
  2. REFORMAS Y OBRAS. A veces, al local hay que hacerle reformas para que se adecue al tipo de negocio. En el contrato no olvides explicar las obras que se van a realizar y por cuenta de quién corren. Una buena idea para negociar en este punto, y de paso la renta, es acordar obras que beneficien a ambos: se adaptan a la nueva actividad del local (favorable para el inquilino) y, por otro lado, las reformas pueden revalorizarlo (favorable para el propietario). Pero las obras pueden deberse a humedades, por ejemplo, lo que baja el precio del alquiler, pero al mismo tiempo hay que reparar. Importante es que eso quede pactado en el contrato como obras que cuentan por parte del propietario o que queden reflejadas en un descuento del alquiler.
  3. GARANTÍAS. La fianza también es negociable, pero aquí sí que la ley impone que el depósito sea como mínimo el equivalente a dos meses de alquiler. También puede haber uno pactado entre el propietario y el inquilino con distintas alternativas como un depósito en garantía, un aval bancario (en la que el banco garantiza el cumplimiento del contrato), una fianza personal o una carta de patrocinio.

La actitud siempre importa

A la hora de negociar, conviene prepararse bien e ir con las ideas claras. Sobre todo, teniendo en mente que no se quede ningún punto fundamental en el tintero.

  • Infórmate bien. Conviene saber si el local será adecuado para tu actividad. Confírmalo con el ayuntamiento y revisa los estatutos de la comunidad de vecinos del edificio, que puedes pedir en el registro de la propiedad. Allí también puedes hacerte con una nota simple y cotejar la titularidad, su superficie, sus cargas.
  • Piensa en qué ofrecer al propietario. Para pactar es necesario que el acuerdo beneficie a ambas partes, por lo que para lograr un precio final, por ejemplo, ofrécele una mayor duración del contrato.
  • Mantén un trato amable y positivo. Seguramente, en algunos puntos costará un poco más llegara a acuerdo (suele ser la renta). Si se da el caso, mantén la calma y trata de llegar a una solución común que os satisfaga a ambos.
  • Aspectos a evitar. Parte de la estrategia es mostrar que tienes otros locales en punto de mira y evitar desvelar el presupuesto que tienes pensado.
  • Todo escrito y revisado. Cuando hayas cerrado verbalmente todos los aspectos que acordarás en el contrato, es fundamental que se plasmen por escrito. En el momento, de la firma, revisa que todo esté tal cual se estipuló de manera ora.
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