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Experto Inmobiliario

Análisis: El acceso a la vivienda de los jóvenes en España

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El acceso de los jóvenes a la vivienda en nuestro país es un problema de nuestra sociedad que requiere de acciones y medidas para su solución. Se trata de un fenómeno estructural, en el que se han hecho pocos avances en los últimos 25 años.

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Algunos de los inconvenientes identificados que tienen los jóvenes en el acceso a una vivienda son:

  • Inseguridad en el empleo
  • Necesidad de tener previamente una elevada cantidad de dinero (entrada y costes asociados a la compraventa)
  • Acelerado incremento de los precios de la vivienda libre
  • Mal estado de las viviendas de alquiler y su inadecuación a las tipologías demandadas
  • Retraimiento del mercado del alquiler, paralelo a una tendencia al alza de las rentas
  • Progresiva disminución de la construcción de vivienda de protección oficial

Lo sorprendente es que se trata de resultados publicados en 1991 y 2005 (Revista de Estudios Sociales y Sociología de Cáritas) … y a día de hoy, en 2017, la situación se mantiene. Quiere decirse que 26 años después todo sigue igual, porque las medidas adoptadas no han resuelto el problema de fondo, un problema estructural, que requiere de la aplicación de una política combinada y coherente de empleo y de vivienda.

El nuevo ciclo inmobiliario

A lo largo de 2016 y lo que llevamos de 2017, el precio de la vivienda libre en España se mantiene estable, en media, pero los precios apuntan al alza y en localizaciones concretas los incrementos son muy importantes.

Actualmente la oferta inmobiliaria se centra en responder a la demanda de vivienda de reposición, pero ni el sector, ni la sociedad puede ni debe aspirar a que se mantenga esta situación: hay que incorporar a los compradores jóvenes.

Existe demanda, pero ni los salarios ni el empleo fomentan este acceso a la vivienda. Y esto irá a peor, ya que cualquier recuperación en los ingresos familiares será menor que el alza de los precios de la vivienda que, por cierto, están directamente relacionados con el precio del suelo.

La situación de los millennials

Según datos del Observatorio de la Emancipación, el 40% de los menores de 30 años todavía no se ha emancipado. A los 34 años, solo el 75% lo ha hecho, y solo 2 millones de millennials (de 11 millones) tienen recursos suficientes para emanciparse.

Para ellos, el factor determinante para la compra de una vivienda es el precio. El cliente joven tiene un rango de entre 120.000-130.000 euros, ese es el umbral medio de la vivienda que se pueden permitir. No hay que olvidar que las entidades financieras para dar hipotecas no pasan del 80% del valor de la vivienda y el esfuerzo económico que supone la cuota mensual del préstamo, como máximo, debe ser del 35%.

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Además, tienen difícil el acceso a crédito. Para dar financiación hipotecaria, los bancos consideran esencial un salario fijo y un ahorro previo. Y aquí nos volvemos a topar con la realidad: sólo el 40% de la población entre 16 y 28 años está ocupada, y de estos, el 86% con contrato temporal y salario bajo.

En esta tesitura, el joven se encuentra atrapado para emanciparse: el alquiler estaba siendo la única fórmula posible de emancipación, pero está provocando un exceso de demanda que está tensionando los precios del alquiler y, en la práctica, generando a los jóvenes problemas para acceder también a la vivienda en alquiler.

En este sentido, ya hay promotores que se han percatado de este nicho, y están llevando a cabo promociones de viviendas entre 60 y 80 metros cuadrados con 1-2 dormitorios y 1 baño para este tipo de comprador.

¿Cómo podemos solucionar el acceso a la vivienda de los jóvenes?

Actualmente las Administraciones Públicas están trabajando en dos vías:

  1. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.
  2. Programa de ayuda a los jóvenes para la compra de la vivienda, que tiene por objeto facilitar el acceso a una vivienda a jóvenes con escasos recursos.

Las medidas que se adoptan y se han adaptado en los diferentes Planes de vivienda a lo largo de los años  para ayudar a los jóvenes a acceder a una vivienda no son la solución al problema. Siempre son las mismas medidas, viejas fórmulas. Indudablemente, ayudan, pero estamos hablando de un problema estructural y tenemos que comenzar a tomar medidas que ayuden a estabilizar los precios, ayuden al acceso a la financiación, y mejoren las políticas de empleo joven.

En mi opinión, se debe favorecer el paso natural de la emancipación hacia la compra. Creo que todo el mundo estaría dispuesto a comprar una vivienda, y quienes no lo hacen, es porque no pueden, no porque no quieran. Para los que no pueden, se echa en falta la existencia de un parque público de viviendas destinadas al alquiler que sirvan para poder permitir la emancipación de estos jóvenes. Fórmulas en las que se pueda dar acceso a la iniciativa privada para su producción sobre suelo público deberían ser posibles. Hace falta ponerse a ello.

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Para mí la clave es que la vivienda tenga un valor estable. Para eso es fundamental que haya suelo ordenado finalista, que la generación de suelo sea algo sencillo. Lamentablemente, el suelo finalista es un bien escaso en zonas con alta demanda, encontrando una falta de apoyo por parte de las Administraciones Públicas: no hay procedimientos ágiles para la tramitación, tanto de licencias de obra para el suelo finalista, como de los procesos de gestión y planeamiento urbanístico, para el suelo en ordenación. Las previsiones urbanísticas para los usos del suelo tienen que permitir que la demanda esté atendida en cada momento concreto. Que sea el mercado el que regule la producción de vivienda, contando con la flexibilidad debida en la planificación urbanística.

En definitiva, lo fundamental es sentido común en todos aquellos órganos competentes,  para activar todas las medidas necesarias que ayuden a que el precio de la vivienda sea estable y, por supuesto,  haya mecanismos de acceso a la financiación para los jóvenes.

Javier de Oro-Pulido

Director de Activos Inmobiliarios de Aliseda Inmobiliaria

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